Случаи, в которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды

Согласно законодательству Республики Беларусь, арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в нескольких правовых ситуациях. Ниже приведён полный и систематизированный перечень оснований.

1. Досрочное расторжение по требованию арендатора в судебном порядке (статья 591 ГК РБ)

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. Непредоставление имущества или создание препятствий пользованию — арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. Наличие неоговорённых недостатков имущества — переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые:

   • не были оговорены арендодателем при заключении договора;
   • не были заранее известны арендатору;
   • не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. Невыполнение капитального ремонта — арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4. Непригодность имущества для использования — имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Важно: Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 420 ГК РБ.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 591.
URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218#root#part-1#section-4#chapter-26#paragraph-22#article-483

2. Расторжение в связи с обнаружением недостатков сданного в аренду имущества (статья 583 ГК РБ)

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора (наряду с иными вариантами: безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов).

Исключение составляют случаи, когда недостатки:

• были оговорены при заключении договора аренды;
• были заранее известны арендатору;
• должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 583.

3. Односторонний отказ от договора, заключённого на неопределённый срок (статья 581 ГК РБ)

Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон, в том числе арендатор, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону:

• за один месяц — при аренде движимого имущества;
• за три месяца — при аренде недвижимого имущества.

Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 581.

4. Общие основания изменения и расторжения договора (статья 420 ГК РБ)

Помимо специальных норм об аренде, применяются общие положения об изменении и расторжении договора:

1. По соглашению сторон — изменение и расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

2. По решению суда — по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:

   • при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признаётся нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);
   • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, иными актами законодательства или договором.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, статья 420.

Резюме

Таким образом, законодательство Республики Беларусь предоставляет арендатору широкий спектр правовых оснований для расторжения договора аренды — как в судебном, так и во внесудебном порядке, обеспечивая защиту его законных интересов при ненадлежащем исполнении арендодателем своих обязательств.