Пересмотр арендной платы за землю в Республике Беларусь

(состояние законодательства на 19 сентября 2026 г.)

1. Правовая основа

Согласно пункту 1 статьи 39 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З пользование земельными участками в Беларуси является платным; формами платы выступают земельный налог или арендная плата, при этом за участки, находящиеся в аренде, уплачивается именно арендная плата (п. 3 ст. 39). Порядок её определения дифференцирован:

• за участки, находящиеся в частной собственности, размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 39 Кодекса о земле);
• порядок определения размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь (п. 5 ст. 39 Кодекса о земле).

Отсюда следуют два различных правовых режима пересмотра арендной платы.

2. Договорный пересмотр (земельные участки в частной собственности)

Общие правила установлены Гражданским кодексом Республики Беларусь (глава 34):

• согласно пункту 3 статьи 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором; законодательством могут устанавливаться иные минимальные сроки пересмотра для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества;
• при недостижении соглашения договор может быть изменён по решению суда — при существенном нарушении договора другой стороной либо в связи с существенным изменением обстоятельств (статьи 420–421 ГК).

Таким образом, для частной земли пересмотр — это прерогатива сторон договора, ограниченная годичным сроком (если договором не установлено иное).

3. Нормативный пересмотр (земельные участки в государственной собственности)

С 1 января 2026 г. действует Указ Президента Республики Беларусь от 17.12.2025 № 439 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности», заменивший собой ранее применявшийся Указ № 160. Арендная плата фактически приравнена к земельному налогу: её размер определяется как произведение налоговой базы земельного налога, ставок по статье 241 Налогового кодекса (с учётом их увеличения/уменьшения решениями областных, Минского городского Советов депутатов) и коэффициентов (подп. 1.5 п. 1 Указа № 439; гл. 20 «Земельный налог» НК, ст. 236–245).

Вследствие этого размер арендной платы пересматривается (пересчитывается) в силу закона, автоматически — без заключения дополнительного соглашения сторон, в следующих случаях:

1. Изменение налогового законодательства — ставок земельного налога (ст. 241 НК, приложение 6 к НК), коэффициентов, порядка исчисления; новый размер применяется с начала соответствующего периода (налоговый период — календарный год, ст. 242 НК).
2. Изменение (актуализация) кадастровой стоимости земельного участка, являющейся налоговой базой (ст. 240 НК), в том числе при изменении вида функционального использования (оценочной зоны) — кадастровая стоимость напрямую зависит от функционального использования участка (п. 2–3 ст. 240 НК).
3. Изменение площади (границ) земельного участка — влияет на налоговую базу и сумму платы.
4. Принятие или изменение решений местных Советов депутатов об увеличении (уменьшении) ставок земельного налога — не более чем в 2 раза (п. 10, 13 ст. 241 НК).
5. Возникновение или утрата права на освобождение (льготу) — по перечню участков, освобождаемых от арендной платы (подп. 1.6 п. 1 Указа № 439), а также по аналогии с земельным налогом (в т. ч. участки, не признаваемые объектом налогообложения, — п. 2 ст. 238 НК; льготы гл. 20 НК), включая применение понижающих (0,2–0,8) и повышающих (например, 3 — за неосвоенные участки) коэффициентов (п. 12, 12-1 ст. 241 НК).
6. Изменение периода, за который исчисляется плата (коэффициент по периоду аренды в течение календарного года).

При этом плательщики арендной платы пользуются правами и несут обязанности плательщиков налогов: при неуплате начисляются пени (ст. 55 НК), а излишне уплаченные суммы подлежат зачёту или возврату налоговыми органами (ст. 66–67 НК) — подпункты 1.3–1.4 пункта 1 Указа № 439. Существующие договоры аренды госземель подлежат приведению в соответствие с Указом № 439, однако исчисление платы производится по новым правилам независимо от этого.

4. Итог

Вывод: арендная плата за землю в Беларуси пересматривается либо договорно — по соглашению сторон (для частных участков, не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором; в судебном порядке — при наличии оснований по ст. 420–421 ГК), либо нормативно — для государственных земель, где с 01.01.2026 размер платы привязан к земельному налогу (Указ № 439) и пересчитывается автоматически при изменении любого элемента расчёта: налоговой базы (кадастровой стоимости), вида функционального использования, площади участка, ставок и коэффициентов, а также при возникновении или утрате права на льготу.