В каких случаях договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут досрочно?

На основе проведённого анализа законодательства Республики Беларусь подготовлен следующий ответ.

Досрочное расторжение договора на управление общим имуществом совместного домовладения (многоквартирным жилым домом)

В законодательстве Республики Беларусь термин «договор управления многоквартирным домом» используется в значении «договор на управление общим имуществом совместного домовладения», регулируемого главой 28 Жилищного кодекса Республики Беларусь (от 28 августа 2012 г. № 428-З).

1. Правовая природа договора

Согласно статье 155 Жилищного кодекса Республики Беларусь, по договору на управление общим имуществом совместного домовладения уполномоченное лицо по поручению участника совместного домовладения за плату обязуется организовать оказание и (или) оказать основные и дополнительные жилищно-коммунальные услуги, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления общим имуществом совместного домовладения.

Договор является публичным, заключается в простой письменной форме. Типовой договор утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

(Источник: Жилищный кодекс РБ, ст. 155, URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-155)

2. Основания для досрочного расторжения договора

2.1. Изменение способа управления общим имуществом совместного домовладения

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РБ, уполномоченное лицо назначается местным исполнительным и распорядительным органом, в том числе в случаях, когда:

• участники совместного домовладения не выбрали способ управления общим имуществом;
• принято решение о ликвидации организации застройщиков, товарищества собственников;
• истёк срок действия свидетельства о прохождении профессиональной аттестации у председателя правления организации собственников или принято решение о необходимости аннулирования такого свидетельства.

Если участники совместного домовладения принимают решение об изменении способа управления (например, о создании организации собственников в соответствии со статьёй 186 Жилищного кодекса РБ или о переходе к непосредственному управлению по статье 153 Жилищного кодекса РБ), это влечёт прекращение договора с уполномоченным лицом.

(Источник: Жилищный кодекс РБ, ст. 153, 154, URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-154)

2.2. Замена уполномоченного лица

Местный исполнительный и распорядительный орган вправе назначить новое уполномоченное лицо в установленных законом случаях (например, при реорганизации или ликвидации прежнего уполномоченного лица, истечении срока его полномочий). Назначение нового уполномоченного лица влечёт заключение нового договора и, соответственно, прекращение ранее действовавшего.

(Источник: Жилищный кодекс РБ, ст. 154, URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-5#chapter-28#article-154)

2.3. Односторонний отказ от договора (исполнения договора)

В соответствии с пунктом 1 статьи 420¹ Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. № 218-З), право на односторонний отказ от договора (исполнения договора), предоставленное Кодексом, иными актами законодательства или договором, может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

При этом сторона, осуществляющая право на отказ, должна действовать добросовестно и разумно (п. 2 ст. 420¹ ГК РБ).

(Источник: Гражданский кодекс РБ, ст. 420¹, URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218)

2.4. Расторжение по соглашению сторон

Согласно общим положениям гражданского законодательства, договор может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 420 ГК РБ). Стороны договора на управление общим имуществом совместного домовладения вправе в любой момент по взаимному согласию прекратить договорные отношения.

2.5. Расторжение в судебном порядке

На основании общих норм гражданского законодательства (ст. 420 ГК РБ), расторжение договора возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Существенным признаётся нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

2.6. Окончание срока действия договора

В соответствии с пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса РБ, законодательством или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон. Если договор заключён на определённый срок и такое условие в нём предусмотрено, договор прекращается по истечении срока без необходимости дополнительного расторжения.

(Источник: Гражданский кодекс РБ, ст. 395, URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=HK9800218)

3. Особые случаи

Вывод

Договор на управление общим имуществом совместного домовладения (многоквартирным жилым домом) в Республике Беларусь может быть расторгнут досрочно по следующим основаниям:

1. Изменение способа управления общим имуществом совместного домовладения (переход к непосредственному управлению участниками или создание организации собственников) — на основании норм главы 28 Жилищного кодекса РБ.

2. Замена уполномоченного лица местным исполнительным и распорядительным органом — в случаях, предусмотренных статьёй 154 Жилищного кодекса РБ.

3. Односторонний отказ от договора, если такое право предоставлено законодательством или договором, — в порядке статьи 420¹ Гражданского кодекса РБ.

4. По соглашению сторон — на основании общих норм гражданского законодательства.

5. В судебном порядке при существенном нарушении договора или в иных случаях, установленных законом или договором.

6. По истечении срока действия договора, если такое условие в нём предусмотрено (ст. 395 ГК РБ).

Примечание: Полный текст статьи 155 Жилищного кодекса Республики Беларусь может содержать дополнительные специальные основания для расторжения договора на управление общим имуществом совместного домовладения. Рекомендуется ознакомиться с актуальной редакцией статьи на Национальном правовом портале и Типовым договором, утверждаемым Советом Министров Республики Беларусь, который также может устанавливать конкретные условия и порядок досрочного расторжения.