В каких случаях наймодатель вправе отказаться от продления договора коммерческого найма?

На основе проведённого поиска по базе законодательства Республики Беларусь, я могу сформулировать следующий ответ.

Право наймодателя на отказ от продления договора коммерческого найма жилого помещения

Нормативная основа

Согласно статье 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З («Прекращение договора найма жилого помещения, особенности его изменения»), договор найма жилого помещения, заключённый на определённый срок, прекращается с истечением его срока (п. 1 ст. 61). Это означает, что по общему правилу по истечении срока договора наймодатель не обязан его продлевать.

При этом в статье 60 Жилищного кодекса (п. 1) прямо указано, что изменение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных, в частности, пунктами 4 и 5 статьи 61 Жилищного кодекса. Данные пункты содержат специальные правила об изменении договора найма, которые могут применяться в одностороннем порядке (без согласия нанимателя), что свидетельствует о наличии у наймодателя определённых прав в отношении изменения или непродления договора.

Основания для отказа наймодателя от продления договора

Исходя из положений Жилищного кодекса Республики Беларусь, наймодатель вправе отказаться от продления договора коммерческого найма в следующих случаях:

1. Истечение срока договора. Договор найма жилого помещения, заключённый на определённый срок, прекращается с истечением его срока (п. 1 ст. 61 ЖК РБ). По истечении срока наймодатель не обязан продлевать договор и вправе отказать в его продлении.

2. Необходимость использования жилого помещения для собственных нужд. Наймодатель (собственник жилого помещения) вправе отказаться от продления договора, если жилое помещение необходимо ему для личного проживания или проживания членов его семьи.

3. Намерение распорядиться жилым помещением иным образом. Собственник вправе отказаться от продления договора найма, если он планирует продать, подарить или иным образом распорядиться жилым помещением.

4. Нарушение нанимателем условий договора. Если наниматель нарушает условия договора найма (неиспользование жилого помещения по назначению, систематическое невнесение платы, нарушение прав и законных интересов соседей и т.д.), наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (ст. 62 ЖК РБ), что по существу исключает его продление.

5. Переход права собственности на жилое помещение. При переходе права собственности на жилое помещение новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения (ст. 63 ЖК РБ). Новый собственник вправе отказаться от продления договора найма.

Важные нюансы

• Срок договора найма жилого помещения частного жилищного фонда определяется соглашением сторон (ст. 50 ЖК РБ). Если договор заключён на неопределённый срок, то прекращение такого договора осуществляется по основаниям, предусмотренным законом или договором.

• Наймодателем может быть собственник жилого помещения (п. 2 ст. 50 ЖК РБ). Гражданин или организация, не являющиеся собственниками, могут выступать в качестве наймодателей лишь в случаях, предусмотренных законодательными актами или с согласия собственника.

• Предупреждение об отказе от продления. Согласно общим принципам жилищного законодательства, наймодатель обязан заблаговременно предупредить нанимателя о принятом решении (аналогично правилу ст. 63 ЖК РБ о предупреждении при переходе права собственности), чтобы предоставить нанимателю разумный срок для освобождения жилого помещения и поиска нового жилья.

Источники:

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З:
   • Статья 50 — Общие положения о договоре найма жилого помещения
     URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-8#article-50
   • Статья 60 — Изменение договора найма жилого помещения
     URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-8#article-60
   • Статья 61 — Прекращение договора найма жилого помещения, особенности его изменения
     URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-8#article-61
   • Статья 62 — Расторжение договора найма жилого помещения
     URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-8#article-62
   • Статья 63 — Расторжение или изменение договора найма жилого помещения при переходе права собственности
     URL: https://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#root#section-1#chapter-8#article-63

Примечание: Полный текст пунктов 4 и 5 статьи 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь, содержащих специальные правила об одностороннем изменении договора найма, не был полностью извлечён из поисковой системы. Для получения исчерпывающей информации по данным пунктам рекомендуется обратиться непосредственно к тексту Жилищного кодекса Республики Беларусь по указанной выше ссылке.