Договор мены применительно к земельным участкам в Республике Беларусь

1. Общая гражданско-правовая основа

Договор мены — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 538 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее — ГК). К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не противоречит правилам главы 31 и существу мены; при этом каждая сторона признаётся одновременно и продавцом, и покупателем (п. 2 ст. 538 ГК). Если из договора не вытекает иное, обмениваемые товары предполагаются равноценными, а при их неравноценности сторона, передающая более дешёвый товар, оплачивает разницу в ценах (ст. 539 ГК).

Однако земельные участки — объект с ограниченной оборотоспособностью. Согласно ст. 1150 ГК, нормы ГК в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются лишь в той мере, в какой их оборот допускается законодательством об охране и использовании земель. Это означает, что договор мены к земле применим только в пределах, установленных Кодексом Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (далее — Кодекс о земле).

2. Когда мена земельных участков допускается

Главное условие — участок должен находиться в частной собственности.

Согласно п. 1 ст. 62 Кодекса о земле, договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением субаренды), недействительны. Следовательно, мена возможна только в отношении участков, принадлежащих сторонам на праве частной собственности.

Круг допустимых участников и объектов определён ст. 65 Кодекса о земле «Особенности отчуждения земельных участков, находящихся в частной собственности»:

• Граждане-собственники вправе отчуждать (в том числе по мене) земельные участки:
  • местным исполнительным комитетам (Минскому городскому, городским, районным, сельским, поселковым) по решению исполкома;
  • гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь — при условии сохранения целевого назначения этих участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
• Негосударственные юридические лица Республики Беларусь — собственники вправе отчуждать участки местным исполнительным комитетам, а также гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь — также при условии сохранения целевого назначения.
• В отдельных случаях (отчуждение зарегистрированных долей в праве собственности на участки, на которых расположены жилой дом, дача, квартира в блокированном жилом доме, садовый домик) допускается отчуждение иностранным гражданам и лицам без гражданства.

3. Итоговые условия применения мены к земельным участкам

Договор мены применим к земельным участкам, если одновременно соблюдены следующие условия:

1. Оба обмениваемых участка находятся в частной собственности (а не в пожизненном наследуемом владении, постоянном/временном пользовании или аренде).
2. Стороны относятся к разрешённой категории субъектов — граждане Республики Беларусь и (или) негосударственные юридические лица Республики Беларусь (в предусмотренных случаях — также местные исполкомы и иностранные граждане по долям).
3. Сохраняется целевое назначение земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
4. Соблюдены общие требования к сделкам с недвижимостью, включая государственную регистрацию перехода прав (общее правило о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

4. Вывод

Договор мены как гражданско-правовая конструкция (ст. 538–539 ГК) применяется к земельным участкам лишь субсидиарно — в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ст. 1150 ГК). Практически это означает: мена допустима только между участками, находящимися в частной собственности, между разрешёнными законом субъектами (прежде всего гражданами и негосударственными юридическими лицами Республики Беларусь) и при сохранении целевого назначения участков (ст. 65 Кодекса о земле). Мена участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде, недействительна (п. 1 ст. 62 Кодекса о земле).

Источники:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З: ст. 538 «Договор мены», ст. 539 «Цены и расходы по договору мены», ст. 1150 (URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218).
• Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З: ст. 62 «Недействительность сделок с земельными участками и правами на них», ст. 65 «Особенности отчуждения земельных участков, находящихся в частной собственности» (URL: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425).

Ответ актуален на текущую дату. Для конкретной сделки рекомендуется проверка актуальной редакции норм и соблюдение процедуры государственной регистрации.