В каких случаях проводится капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома: основания и порядок проведения

Согласно законодательству Республики Беларусь, вопросы капитального ремонта жилищного фонда регулируются прежде всего Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, а также актами Совета Министров Республики Беларусь, издаваемыми в развитие его положений.

1. Нормативная основа

В соответствии со статьёй 5 Жилищного кодекса (Раздел I → Глава 2), Совет Министров Республики Беларусь в области жилищных отношений:

«утверждает перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда;
определяет порядок планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда».

Таким образом, Жилищный кодекс делегирует детальную регламентацию случаев и видов работ по капитальному ремонту на уровень подзаконного нормотворчества — постановлений Совета Министров Республики Беларусь.

2. Случаи проведения капитального ремонта

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома проводится в случаях, предусмотренных перечнем работ, утверждаемым Советом Министров Республики Беларусь, и в соответствии с порядком планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда, также определяемым Советом Министров.

Исходя из положений Жилищного кодекса, капитальный ремонт может быть связан со следующими ситуациями:

а) Необходимость проведения планового капитального ремонта

Капитальный ремонт проводится на основе планов (программ) капитального ремонта жилищного фонда, формируемых в порядке, определённом Советом Министров Республики Беларусь. В состав работ по капитальному ремонту включаются работы по восстановлению или замене отдельных частей здания (конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования), перечень которых утверждается Правительством.

б) Реконструкция многоквартирного жилого дома

Если при реконструкции многоквартирного жилого дома квартира, принадлежащая гражданину на праве собственности, не может быть сохранена, собственнику предоставляются компенсационные механизмы, предусмотренные статьёй 143 Жилищного кодекса (Раздел IV → Глава 25):

• право на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств (с денежной доплатой при разнице в стоимости);
• либо денежной компенсации в размере рыночной стоимости утрачиваемой квартиры.

в) Невозможность сохранения или уменьшение площади жилого помещения государственного жилищного фонда

Согласно статье 102 Жилищного кодекса (Раздел II → Глава 15), если в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение государственного жилищного фонда не может быть сохранено или его площадь уменьшится, нанимателю с постоянно проживающими совместно с ним гражданами должно быть предоставлено иное жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключённого договора найма.

г) Необходимость временного выселения

В соответствии со статьёй 84 Жилищного кодекса (Раздел I → Глава 12), при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если они не могут быть проведены без выселения, собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда и гражданам, постоянно проживающим совместно с ними, на время капитального ремонта или реконструкции предоставляется жилое помещение маневренного фонда.

Аналогичные правила действуют и в отношении общежитий (пункт 5 статьи 87 Жилищного кодекса).

3. Финансирование капитального ремонта

Финансирование капитального ремонта осуществляется в порядке, определённом Советом Министров Республики Беларусь. При этом:

• Если капитальный ремонт или реконструкция проводится за счёт средств инвестора (застройщика), то именно инвестор несёт расходы по компенсации собственникам утрачиваемых квартир (статья 143 ЖК).
• В остальных случаях финансирование осуществляется в соответствии с установленным Правительством порядком, который может предусматривать различные источники, включая средства собственников жилых помещений, бюджетные ассигнования и иные источники.

4. Компетенция местных органов власти

Согласно статье 7 Жилищного кодекса, местные Советы депутатов в пределах своей компетенции утверждают региональные комплексы мероприятий, обеспечивающие реализацию государственных программ (в том числе в сфере капитального ремонта жилищного фонда). Областные и Минский городской исполнительные комитеты (статья 8 ЖК) обеспечивают комплексное развитие жилищного фонда, включая вопросы организации капитального ремонта.

Вывод

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома в Республике Беларусь проводится:

1. На плановой основе — в соответствии с перечнем работ и порядком планирования, проведения и финансирования, утверждаемыми Советом Министров Республики Беларусь;
2. При реконструкции многоквартирного жилого дома, в том числе когда сохранение отдельных жилых помещений невозможно;
3. При невозможности сохранения жилых помещений государственного жилищного фонда или уменьшении их площади;
4. При необходимости временного выселения граждан — с предоставлением маневренного фонда на период проведения работ.

Конкретный перечень видов работ, включаемых в капитальный ремонт, а также детальный порядок его планирования, проведения и финансирования определяются постановлениями Совета Министров Республики Беларусь, изданными во исполнение статьи 5 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З — ст. 5, ст. 7, ст. 8, ст. 84, ст. 102, ст. 143