Снос самовольно построенного объекта в Республике Беларусь

1. Правовая основа

Регулирование отношений, связанных с самовольными постройками, на текущую дату осуществляется на основании:

• ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З «Самовольное строительство и его последствия»;
• Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (вступил в силу с 01.01.2024, действует в редакции законов от 28.06.2024 № 15-З и последующих изменений), в частности ст. 38 и ст. 88;
• Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утверждённого постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802 (в редакции, действующей с 29.01.2023);
• ранее действовавшего Указа Президента Республики Беларусь от 19.12.2019 № 482 «О самовольно построенных объектах», специальное регулирование которого с вступлением в силу Кодекса № 289-З перешло на уровень кодифицированного акта.

2. Понятие самовольного строительства

Согласно п. 1 ст. 223 ГК Республики Беларусь, самовольное строительство — это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путём строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

1. на самовольно занятом земельном участке;
2. на земельном участке, используемом не по целевому назначению, либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленного порядка перехода прав на него;
3. без разрешительной документации на строительство, когда в соответствии с законодательными актами её получение обязательно, а также с иными нарушениями требований законодательства о градостроительной и строительной деятельности.

3. Общее правило о последствиях

Лицо, осуществившее самовольное строительство, обязано за свой счёт либо снести построенный (реконструированный) объект, либо привести его в пригодное для эксплуатации состояние. Право собственности на самовольно построенный объект по общему правилу не приобретается, и лицо не вправе им распоряжаться (ст. 223 ГК).

4. Случаи, когда объект подлежит именно сносу

Самовольно построенный (реконструированный) объект подлежит сносу в следующих случаях:

1. Объект возведён на самовольно занятом земельном участке, и такой участок не может быть предоставлен лицу, осуществившему строительство, в установленном законодательством порядке;
2. Строительство (реконструкция) велось без обязательной разрешительной документации на строительство, и объект не может быть приведён в соответствие с градостроительной документацией, градостроительными и архитектурно-строительными нормами и правилами, целевым назначением земельного участка;
3. Сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (в том числе вследствие отступления от обязательных норм и правил);
4. Объект размещён в зонах с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, охранные и иные зоны), где его нахождение не допускается;
5. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не исполнило в установленный срок решение уполномоченного органа о приведении объекта в пригодное для эксплуатации состояние — в этом случае объект подлежит сносу;
6. Суд отказал в признании права собственности на самовольно построенный объект (в том числе по иску заинтересованных лиц или прокурора) — объект подлежит сносу за счёт лица, осуществившего строительство.

5. Порядок принятия решения о сносе

• Решения по самовольным постройкам принимают местные исполнительные и распорядительные органы в порядке, определённом Положением № 1802 (письмо Минстройархитектуры от 29.03.2023 № 02-1-05/4304 «О разъяснении»);
• Снос объекта, его частей проводится на основании и в соответствии с разрешительной документацией на строительство, включающей решение местного исполнительного и распорядительного органа базового территориального уровня (для г. Минска — Минского горисполкома, администрации района в г. Минске), которым определяется необходимость разработки проектной документации на снос (ст. 88 Кодекса № 289-З);
• Решения исполкома могут быть обжалованы в суд; спор о судьбе постройки (снос либо признание права собственности при условии, что сохранение объекта не нарушает прав третьих лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан) разрешается судом (ст. 223 ГК);
• За самовольное строительство предусмотрена и административная ответственность (ст. 21.16 КоАП Республики Беларусь).

6. Практический вывод

Снос — не автоматическое, а альтернативное последствие: закон предоставляет возможность «легализации» путём приведения объекта в пригодное для эксплуатации состояние. Однако если объект возведён на самовольно занятой земле, угрожает жизни и здоровью людей, нарушает права третьих лиц, не соответствует целевому назначению участка или градостроительной документации, либо застройщик не устранил нарушения в установленный срок, — объект подлежит сносу за счёт лица, осуществившего самовольное строительство.

Источники:

1. Ст. 223 Гражданского кодекса РБ от 07.12.1998 № 218-З — https://zakony-by.com/grazhdanskij_kodeks_rb/223.htm (официальный текст: https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218)
2. Кодекс РБ об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З, ст. 38, 88 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
3. Постановление Совмина РБ от 22.12.2007 № 1802 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам» — https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=C20701802
4. Письмо Минстройархитектуры РБ от 29.03.2023 № 02-1-05/4304 — https://www.gb.by/izdaniya/gb/poryadok-prinyatiya-resenii-po-samovolny

Примечание: точный перечень оснований и процедурных деталей (сроки, компетенция конкретных уровней исполкомов) следует проверять по действующим редакциям ст. 223 ГК, Кодекса № 289-З и Положения № 1802 на дату применения, так как в них периодически вносятся изменения.