Разрешение на реконструкцию объекта в Республике Беларусь

1. Правовая основа

Ключевым актом, регулирующим данный вопрос, является Кодекс Республики Беларусь от 17 июля 2023 г. № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (далее — Кодекс № 289-З), вступивший в силу с 1 января 2025 г. и заменивший Закон Республики Беларусь от 5 июля 2016 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (ст. 54–55 которого ранее содержали аналогичные правила). Сопутствующее регулирование содержат:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, ст. 223 «Самовольное строительство и его последствия»;
• Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 6 января 2021 г. № 91-З (например, ст. 22.5 — ответственность за нарушение порядка приемки объектов в эксплуатацию).

2. Общее правило: когда разрешение требуется

Реконструкция (изменение параметров объекта — высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций) относится к видам строительной деятельности наравне с возведением, реставрацией, капитальным ремонтом, модернизацией, технической модернизацией и сносом (см. ст. 69 Кодекса № 289-З).

По общему правилу реконструкция объекта осуществляется на основании разрешительной документации на строительство (разрешения на строительство), выдаваемой местным исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения земельного участка (объекта), если иное не предусмотрено законодательными актами.

Разрешение требуется, в частности, в случаях, когда:

1. обязательна разработка проектной документации — как правило, для объектов, по которым законодательством предусмотрена такая обязательность (прежде всего объекты 1–4 классов сложности, работы по которым затрагивают несущие конструкции либо изменяют параметры объекта);
2. реконструкция проводится на территориях особого государственного регулирования — ст. 27 Кодекса № 289-З: территории недвижимых материальных историко-культурных ценностей и зоны их охраны, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, курортные зоны, свободные экономические зоны, приаэродромные территории, зоны радиоактивного загрязнения и др.;
3. объект является историко-культурной ценностью — осуществляется в особом порядке с учетом приоритета охраны историко-культурных ценностей (ст. 2 Кодекса № 289-З);
4. реконструкция связана с изменением целевого назначения, границ застройки либо инженерных нагрузок, требующим градостроительного обоснования (см. ст. 69 Кодекса № 289-З о содержании предпроектной документации).

3. Когда разрешение не требуется

Кодекс № 289-З (ранее — ст. 55 Закона № 300-З) устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда разрешительная документация на строительство не требуется. К типовым случаям относятся работы в отношении:

• временных строений и сооружений, а также объектов вспомогательного использования (по перечням, утверждаемым областными и Минским городским Советами депутатов);
• объектов, для которых не предусмотрена разработка проектной документации: садовых домиков, дач, хозяйственных строений и сооружений на участках для коллективного садоводства, дачного строительства и личного подсобного хозяйства, временных индивидуальных гаражей (перечень таких объектов приведен, в частности, в ст. 71 Кодекса № 289-З применительно к предпроектной документации);
• одноквартирных и блокированных жилых домов — в предусмотренных законодательством случаях (упрощенный/уведомительный порядок);
• объектов сельскохозяйственного назначения, работы по которым осуществляются хозяйственным способом сельскохозяйственными организациями.

⚠️ Примечание: точный и полный перечень исключений следует проверять по актуальной редакции Кодекса № 289-З (etalonline.by), поскольку полнотекстовая статья о разрешительной документации в результатах поиска представлена не была.

4. Последствия реконструкции без разрешения

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, реконструкция без получения разрешительной документации, когда ее обязательность предусмотрена законодательством, признается самовольным строительством. Последствия:

• местный исполнительный и распорядительный орган направляет предписание о приостановлении (запрете) самовольного строительства;
• лицо не приобретает право собственности на самовольную постройку и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки);
• по решению суда постройка подлежит сносу или приведению в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольное строительство, либо за его счет;
• наступает административная ответственность по КоАП № 91-З (см., например, ст. 22.5 о нарушениях при приемке объектов в эксплуатацию).

5. Резюме

Разрешение на реконструкцию требуется по общему правилу — когда реконструкция влечет изменение параметров и несущих конструкций объекта и требует проектной документации, а также всегда — для объектов на территориях особого регулирования и историко-культурных ценностей. Не требуется — для временных строений, объектов вспомогательного использования и иных объектов, по которым законодательством не предусмотрена обязательность проектной документации (садовые домики, дачи, хозпостройки, временные гаражи и др.).

Источники:

• Кодекс РБ от 17.07.2023 № 289-З «Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» (ст. 2, 8, 27, 69, 71) — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289
• Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З, ст. 223 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
• КоАП РБ от 06.01.2021 № 91-З, ст. 22.5 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091

Ответ носит информационный характер; по конкретной ситуации (особенно при реконструкции капитальных строений и объектов в охранных зонах) рекомендуется запросить актуальную редакцию Кодекса № 289-З или консультацию у местного исполнительного и распорядительного органа.