Отказ в легализации самовольной постройки: когда он законен по законодательству Республики Беларусь

1. Правовая основа

Ключевая норма — статья 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 07.12.1998 № 218-З) «Самовольное строительство и его последствия». Смежные нормы — ст. 220 и ст. 131 ГК, а также законодательство о государственной регистрации недвижимого имущества (Закон от 22.07.2002 № 133-З) и Указ Президента Республики Беларусь от 28.06.2007 № 263 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

2. Что признаётся самовольной постройкой (п. 1 ст. 223 ГК)

Самовольным является строительство (возведение, реконструкция, модернизация, реставрация, капремонт, снос), осуществлённое:

1. на самовольно занятом земельном участке;
2. на самовольно занятой части участка — при нарушении границы участка, предоставленного лицу, осуществившему строительство;
3. на участке, используемом не по целевому назначению;
4. на участке, предоставленном органом без полномочий, и/или без аукциона (когда он обязателен), и/или с нарушением очередности предоставления, и/или без предварительного согласования места размещения (если оно требуется);
5. без разрешительной документации на строительство и/или без проектной документации (когда её разработка обязательна), и/или с нарушением требований разрешительной документации.

3. Случаи, когда отказ в легализации законен

Общее правило (п. 3 ст. 223 ГК): самовольная постройка по умолчанию подлежит сносу лицом, осуществившим строительство, либо за его счёт. Легализация — это исключение, и отказ в ней правомерен в следующих ситуациях:

а) Отсутствует законное основание владения земельным участком. Суд не признает право собственности за лицом, осуществившим строительство, если участок не был ему предоставлен для строительства (либо не будет предоставлен на законных основаниях). Постройка на самовольно занятой земле (в том числе на чужой части участка) не легализуется, пока не оформлены права на землю.

б) Существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Если постройка возведена с существенными нарушениями, суд откажет в признании права собственности (в том числе за лицом, законно владеющим участком).

в) Нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц — например, соседей (затенение, нарушение красных линий, сервитутов и т.п.).

г) Создание угрозы жизни и здоровью граждан (небезопасная конструкция, несоблюдение противопожарных и санитарных разрывов).

д) Отсутствие судебного решения о признании права собственности. По п. 2 ст. 223 ГК лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности и не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду). Регистратор правомерно откажет в регистрации, если не представлено вступившее в силу судебное постановление либо если случай не подпадает под внесудебную легализацию, прямо предусмотренную законодательством (например, п. 16 Указа № 263 — для построек на участках, предоставленных для строительства).

е) Дефекты в предоставлении участка — предоставление неуполномоченным органом, минуя обязательный аукцион, с нарушением очередности или без требуемого согласования места размещения: до устранения этих пороков легализация невозможна.

ж) Нарушения порядка регистрации — непредставление необходимых документов, наличие спора о праве и иные основания, установленные законодательством о государственной регистрации (п. 6 ст. 131 ГК).

4. Защита прав заявителя

• Отказ либо уклонение от государственной регистрации обжалуются в суд (п. 5 ст. 131 ГК);
• Отказ суда в признании права собственности может быть обжалован в вышестоящую инстанцию; при этом за лицом, законно владеющим участком, сохраняется право требовать от застройщика возмещения расходов на снос постройки или приведение участка в пригодное состояние (п. 3 ст. 223 ГК).

5. Вывод

Отказ в легализации законен, когда постройка возведена без законных прав на земельный участок, с существенными нарушениями строительных и градостроительных норм, с ущемлением прав третьих лиц или с угрозой жизни и здоровью граждан, а также когда отсутствует судебное решение о признании права собственности. Во всех иных случаях, когда участок предоставлен для строительства и постройка безопасна и не нарушает чужих прав, лицо вправе добиваться легализации через суд.

⚠️ Примечание. Полный текст п. 3–4 ст. 223 ГК и исчерпывающий перечень оснований отказа в госрегистрации содержатся в актуальной редакции ГК РБ и Закона от 22.07.2002 № 133-З; перед принятием решения рекомендуется свериться с действующей редакцией на etalonline.by (ГК РБ, ст. 220, 223, 131).