Досрочное изъятие земельного участка под объектом в Республике Беларусь

Правовое регулирование осуществляется Кодексом Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (глава 6 «Прекращение прав на земельные участки», глава 7), а также Гражданским кодексом РБ от 7 декабря 1998 г. № 218-З и Жилищным кодексом РБ от 28 августа 2012 г. № 428-З. В силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта (ст. 267 ГК) изъятие участка под капитальным строением, как правило, влечёт прекращение или переход прав на само строение (ст. 240 ГК).

Досрочное изъятие участка, занятого объектом, возможно в следующих случаях.

1. Изъятие для государственных нужд (с компенсацией)

Это основное «классическое» основание досрочного изъятия, в том числе у собственника или арендатора до истечения срока права:

• право частной собственности прекращается при изъятии земельного участка для государственных нужд (подп. 1.3 п. 1 ст. 75 Кодекса о земле);
• право постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения прекращается в т.ч. при изъятии для государственных нужд (п. 1 ст. 77);
• право аренды (субаренды) прекращается также при изъятии земельного участка для государственных нужд (п. 1 ст. 79).

Гарантии землепользователям (ст. 88 Кодекса о земле):

• возмещение убытков (ст. 90 Кодекса о земле);
• выкуп участка в частной собственности по кадастровой стоимости на дату выкупа (а если участок приобретён на аукционе — возмещение стоимости приобретения с учётом инфляции, но не ниже кадастровой стоимости);
• в зависимости от местных условий и волеизъявления — предоставление равноценного земельного участка.

При сносе жилого дома (квартиры) в связи с изъятием участка для государственных нужд собственнику до принятия решения обеспечивается выбор: квартира типовых потребительских качеств либо денежная компенсация в размере рыночной стоимости, но не ниже затрат на строительство равноценного объекта (ст. 140 ЖК РБ). Если изъятие участка невозможно без прекращения права собственности на строения, имущество изымается путём выкупа государством или продажи с публичных торгов, с возмещением убытков (ст. 240 ГК).

⚠️ Особый порядок: при изъятии сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения и лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с их назначением, требуется согласование Президента Республики Беларусь (ст. 50 Кодекса о земле — материалы направляются через Минсельхозпрод/Минлесхоз, КГК, помощника Президента и Госкомимущество).

2. Принудительное изъятие по судебному постановлению (мера ответственности)

Право частной собственности на участок (в т.ч. под объектом) прекращается принудительно по судебному постановлению (п. 2 ст. 75 Кодекса о земле), в частности:

• при неуплате земельного налога по истечении двух налоговых периодов (подп. 2.1);
• при использовании участка не по целевому назначению (подп. 2.2);
• при неиспользовании участка в течение 1 года (для сельского хозяйства) или 2 лет (для несельскохозяйственных целей) (подп. 2.3);
• при признании пустующего (в т.ч. ветхого) жилого дома бесхозяйным, а также при изъятии не завершённых строительством жилого дома, дачи путём выкупа или продажи с публичных торгов (подп. 2.4);
• при иных нарушениях земельного законодательства и невыполнении требований государственных органов (подп. 2.5–2.13 п. 2 ст. 75, на которые отсылают также ст. 77 и 79).

Важно: решения о прекращении прав за нарушения принимаются, как правило, только если после письменного предписания органа земельного контроля нарушитель не устранил нарушения в установленный срок (п. 2 ст. 82 Кодекса о земле).

3. Досрочное прекращение права аренды (субаренды)

Право аренды (субаренды) участка под объектом прекращается досрочно (п. 1 ст. 79 Кодекса о земле):

• по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством или договором аренды (существенные нарушения арендатором условий договора и т.п.);
• при изъятии участка для государственных нужд;
• в случаях нарушений, указанных в подп. 2.2, 2.3, 2.5–2.7, 2.9, 2.12, 2.13 п. 2 ст. 75.

Если договором не предусмотрено одностороннее расторжение, договор расторгается по соглашению сторон или судом (п. 1 ст. 82 Кодекса о земле). Прекращение аренды влечёт прекращение субаренды, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 79).

4. Специальные случаи

• Участок в собственности иностранного государства или международной организации подлежит принудительному изъятию, когда аналогичный участок на территории иностранного государства изъят из собственности Республики Беларусь либо когда это предусмотрено международным договором (ст. 76 Кодекса о земле).
• Самовольно занятый участок (его часть) возвращается по принадлежности без возмещения лицу затрат, произведённых за время незаконного использования, а приведение его в пригодное состояние осуществляется за счёт нарушителя (ст. 87 Кодекса о земле).

5. Порядок и защита прав

• Изъятие осуществляется по решению уполномоченного государственного органа либо по судебному постановлению (п. 1 ст. 81 Кодекса о земле);
• решение об изъятии может быть обжаловано, при этом обжалование приостанавливает его исполнение (п. 2–3 ст. 81, п. 3 ст. 86 Кодекса о земле).

Источники

1. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З — ст. 50, 75, 76, 77, 79, 81, 82, 87, 88: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0800425
2. Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З — ст. 240, 267: https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
3. Жилищный кодекс РБ от 28.08.2012 № 428-З — ст. 140: https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428

Ответ носит информационно-справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретной ситуации.