Порядок изъятия земельных участков для строительных нужд в Республике Беларусь

I. Правовая основа

Процедура изъятия и предоставления земельных участков для строительства регулируется:

• Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее — КоЗ), в частности главой 4 «Предоставление земельных участков…», а также ст. 15, 22, 36, 38, 49, 50, 58, 70, 82, 91 — etalonline.by;
• Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (утверждено Положение о порядке изъятия и предоставления участков);
• Постановлением Совета Министров от 26.03.2008 № 472 (формы документов, связанных с изъятием и предоставлением участков);
• в части принудительного изъятия — также ст. 240 Гражданского кодекса (etalonline.by) и ст. 140 Жилищного кодекса от 28.08.2012 № 428-З (etalonline.by).

II. Две принципиально разные процедуры

1. Изъятие и предоставление государственных земель по заявлению заинтересованного лица (застройщика, гражданина) — «обычный» порядок гл. 4 КоЗ.
2. Принудительное изъятие для государственных нужд — когда участок (в т.ч. занятый строениями) изымается независимо от воли правообладателя, с системой компенсационных гарантий.

III. Кто принимает решение (ст. 39 КоЗ)

Решения об изъятии и предоставлении участков, находящихся в государственной собственности, принимают:

• сельские, поселковые, городские (районного подчинения), районные исполнительные комитеты;
• городские (областного подчинения), областные, Минский городской исполнительные комитеты — в зависимости от субъекта и цели предоставления;
• Президент Республики Беларусь — в отдельных, прямо предусмотренных законом случаях.

IV. Пошаговый порядок изъятия и предоставления под строительство

Шаг 1. Заявление. Заинтересованное лицо подает в местный исполком заявление с указанием цели (строительство и обслуживание капитального строения), предполагаемого места размещения и размера участка.

Шаг 2. Выбор места размещения. Проводится выбор участка с подготовкой и согласованием акта выбора места размещения и земельно-кадастровой документации; согласования осуществляются с заинтересованными государственными органами.

Шаг 3. Особые согласования для ценных земель (ст. 49, 50 КоЗ). По общему правилу для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, предоставляются земли, не относящиеся к сельскохозяйственным, либо менее продуктивные сельскохозяйственные земли (ст. 49 КоЗ). Если же участок изымается из сельскохозяйственных земель сельхозназначения или лесных земель лесного фонда, областной исполком направляет материалы согласования в Минсельхозпрод или Минлесхоз, Комитет госконтроля, помощнику Президента — инспектору по области и в Госкомимущество, а изъятие осуществляется с одобрения Президента Республики Беларусь (ст. 50 КоЗ).

Шаг 4. Решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка.

Шаг 5. Определение вида права. Для строительства и обслуживания капитальных строений участки предоставляются, как правило, в частную собственность (возмездно либо безвозмездно) или в аренду; в предусмотренных КоЗ случаях — по результатам аукциона (продажа участка или права заключения договора аренды), либо без аукциона (например, для инвестпроектов). При этом участки, названные в ст. 15 КоЗ (сельхозземли, земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесного и водного фонда, под дорогами, общего пользования и др.), в частную собственность не предоставляются.

Шаг 6. Плата. За предоставляемые в частную собственность участки взимается плата (ст. 36 КоЗ); по заявлению предоставившего лица возможна рассрочка внесения платы (ст. 38 КоЗ).

Шаг 7. Государственная регистрация. Участок считается созданным, а право на него — возникшим с момента государственной регистрации (ст. 22 КоЗ); заключаются договор аренды / оформляются правоудостоверяющие документы.

Шаг 8. Регистрация строений. В дальнейшем при отчуждении построенного объекта права на участок следуют судьбе строения без отдельного решения исполкома, если не меняются целевое назначение, вид права, размер и границы участка (ст. 70 КоЗ).

V. Принудительное изъятие для государственных нужд

1. Основания. Изъятие допускается только для государственных нужд в случаях, предусмотренных законодательными актами (размещение объектов государственных программ и т.п.).
2. Изъятие у землепользователей производится по решению уполномоченного исполкома (ст. 17, 18 КоЗ); прекращение права пожизненного наследуемого владения, пользования, аренды государственного участка — по решению государственного органа (ст. 82 КоЗ).
3. Гарантии собственникам жилья: до принятия решения об изъятии местный исполком либо лицо, которому предоставляется участок, обязаны предложить и обеспечить по выбору собственника выкуп жилого дома (квартиры) либо предоставление равноценного жилья (ст. 140 ЖК).
4. Судьба недвижимости: если изъятие участка невозможно без прекращения права собственности на капитальные строения, они изымаются с возмещением стоимости и убытков собственнику (ст. 240 ГК). Для участков с объектами социально-культурного, коммунально-бытового, производственного назначения установлены специальные правила о сносе/переносе и компенсациях (ст. 91 КоЗ).
5. Обжалование. Решения об изъятии могут быть обжалованы в судебном порядке; за соблюдением порядка изъятия и предоставления участков осуществляется государственный контроль и надзор (ст. 107 КоЗ).

VI. Сопутствующие случаи (ст. 58 КоЗ)

Для изыскательских работ и строительства линейных сооружений (дороги, коммуникации) допускается использование земель на основании разрешения исполкома на определенный срок — в том числе без изъятия участков у землепользователей.

Вывод

Изъятие земельных участков для строительных нужд осуществляется по решению местного исполнительного комитета (в отдельных случаях — с одобрения Президента) на основании заявления, после выбора и согласования места размещения, с обязательной государственной регистрацией прав. Принудительное изъятие возможно только для государственных нужд и сопровождается гарантиями: возмещением убытков, выкупом недвижимости или предоставлением равноценного жилья. Ключевые источники: ст. 15, 22, 36, 38, 39–50, 58, 70, 82, 91, 107 КоЗ № 425-З, ст. 240 ГК № 218-З, ст. 140 ЖК № 428-З, Указ Президента № 667 от 27.12.2007.

Ответ актуален на текущую дату и носит информационный характер; по конкретному делу рекомендуется проверить редакции актов на etalonline.by / pravo.by.