Порядок обращения взыскания на заложенную (ипотечную) квартиру при неисполнении обязательства

1. Основания обращения взыскания

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. № 218-З), взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

При этом в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя несоразмерно мал по сравнению со стоимостью заложенного имущества.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 329 — URL

2. Порядок обращения взыскания (судебный и внесудебный)

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Республики Беларусь, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено законодательством.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. При этом соглашение о внесудебном обращении взыскания может быть предусмотрено и непосредственно в договоре об ипотеке.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 330 — URL

3. Право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательства

В соответствии со статьёй 332 Гражданского кодекса Республики Беларусь, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (а при невыполнении — обращения взыскания на заложенное имущество) в случаях:

1. Если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
2. Нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 326 ГК);
3. Утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 332 — URL

4. Реализация заложенного имущества

После вынесения судом решения об обращении взыскания на заложенную квартиру, имущество подлежит реализации (продаже) в установленном законодательством порядке — как правило, на публичных торгах. Вырученные от реализации средства направляются на удовлетворение требований залогодержателя (погашение суммы основного долга, процентов, неустоек, а также расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией имущества).

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования, разница возвращается залогодателю. Если же вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из иного имущества должника (если иное не предусмотрено законодательством или договором).

5. Прекращение залога

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Республики Беларусь, залог прекращается, в частности:

1. С прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2. В случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права (если залогодатель не воспользовался правом на восстановление или замену предмета залога);
3. В случае реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном законодательством для обращения взыскания на заложенное имущество;
4. В иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Источник: Гражданский кодекс Республики Беларусь, ст. 333 — URL

6. Особенности, касающиеся жилых помещений

Поскольку предметом залога в данном случае является жилое помещение (квартира), при обращении взыскания и реализации такого имущества действуют также нормы жилищного законодательства. Так, гражданин-должник отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ст. 23 ГК Республики Беларусь), однако перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается законодательством об исполнительном производстве.

При обращении взыскания на заложенное жилое помещение, являющееся единственным пригодным для проживания местом для должника и членов его семьи, могут применяться дополнительные гарантии, установленные законодательством, включая возможность предоставления отсрочки исполнения решения суда.

Резюме

Правовая основа: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, статьи 329, 330, 332, 333.

Примечание: К отношениям, связанным с ипотекой недвижимого имущества, также применяется специальное законодательство Республики Беларусь об ипотеке, которое может устанавливать дополнительные требования и гарантии для сторон.