В каком порядке происходит раздел жилого помещения в общей собственности?

Порядок раздела жилого помещения, находящегося в общей собственности

Раздел жилого помещения в общей собственности регулируется нормами как Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), так и Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), которые применяются во взаимосвязи.

1. Добровольный (договорный) порядок раздела

Согласно статье 255 ГК (Раздел II → Глава 16 → Статья 255), имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Аналогичное правило применяется и к совместной собственности: раздел общего имущества между участниками совместной собственности возможен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество (ч. 1 ст. 257 ГК). При этом, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением участников, доли признаются равными (ч. 2 ст. 257 ГК).

В сфере жилищных отношений статья 138 ЖК (Раздел IV → Глава 25 → Статья 138) устанавливает, что собственник (собственники) жилого помещения вправе произвести раздел жилого помещения при наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений.

2. Судебный порядок раздела

Если взаимное согласие между собственниками на раздел жилого помещения отсутствует, раздел производится в судебном порядке (ч. 1 ст. 138 ЖК).

Согласно части 3 статьи 255 ГК, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

3. Раздел при наличии технической возможности на перепланировку

Если техническая возможность на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений имеется, собственники вправе произвести раздел жилого помещения, в результате которого образуются самостоятельные жилые помещения (ч. 1 ст. 138 ЖК).

4. Раздел при отсутствии технической возможности на перепланировку

Если техническая возможность на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений отсутствует, собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с:

• выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (жилых комнат) в собственность;
• оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности (ч. 2 ст. 138 ЖК).

5. Выплата компенсации вместо выдела доли в натуре

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ч. 3 ст. 255 ГК).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия выделяющегося собственника.

В случаях, когда доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации (ч. 4 ст. 255 ГК).

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ч. 5 ст. 255 ГК).

6. Ограничение на раздел при самовольных перестройках

Жилое помещение, в котором имеются самовольные надстройка, пристройка и (или) перестройка, не подлежит разделу до государственной регистрации в установленном порядке изменения этого жилого помещения на основании факта надстройки, пристройки и (или) перестройки (ч. 3 ст. 138 ЖК).

7. Неделимые вещи

Согласно статье 133 ГК (Раздел I → Подраздел 3 → Глава 6 → Статья 133), вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами статьи 255 ГК.

Нормативные источники:

Резюме: Раздел жилого помещения в общей собственности может осуществляться как в добровольном (по соглашению собственников), так и в судебном порядке. Ключевым фактором является наличие или отсутствие технической возможности на перепланировку с образованием самостоятельных жилых помещений. При невозможности выдела доли в натуре применяется механизм выплаты денежной компенсации, после получения которой собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.