Признание судом права собственности на самовольную постройку по законодательству Республики Беларусь

1. Правовая основа

Ключевые нормы содержатся в Гражданском кодексе Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З (далее — ГК):

• статья 220 — возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (с момента государственной регистрации);
• статья 223 — самовольное строительство и его последствия.

Смежное регулирование: Кодекс о земле, Указ Президента Республики Беларусь от 28.07.2016 № 263 (предписания и решения о сносе), Закон от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», Гражданский процессуальный кодекс (порядок искового производства).

2. Что признаётся самовольной постройкой (п. 1 ст. 223 ГК)

Самовольное строительство — деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта строительства (его части), если она осуществлена:

• на самовольно занятом земельном участке;
• на самовольно занятой части участка (нарушение границы предоставленного участка);
• на участке, используемом не по целевому назначению;
• на участке, предоставленном органом, не имеющим полномочий, и (или) без аукциона, когда он обязателен, и (или) с нарушением очередности предоставления, и (или) без требуемого предварительного согласования места размещения;
• без разрешительной и (или) проектной документации, когда она обязательна, либо с нарушением требований такой документации.

Объект, созданный в результате такого строительства, — самовольная постройка. При её выявлении местный исполнительный и распорядительный орган направляет предписание о приостановлении (запрете) самовольного строительства.

3. Общее правило: право собственности не возникает (п. 2–3 ст. 223 ГК)

Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на постройку в порядке п. 1–2 ст. 220 ГК и не вправе ею пользоваться и распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки). По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу лицом, осуществившим строительство, либо за его счёт, с приведением земельного участка в пригодное состояние.

4. Исключение: судебный порядок признания права собственности

Закон допускает признание права собственности на самовольную постройку судом за лицом, осуществившим строительство, при совокупности условий:

1. Земельный участок предоставлен застройщику в установленном порядке в соответствии с законодательными актами (т.е. отсутствует самовольное занятие земли);
2. Строительство соответствует установленным требованиям — градостроительной документации, строительным нормам и правилам;
3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (соседей, смежных землепользователей);
4. Постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Процедура:

5. Когда суд откажет

• участок самовольно занят и не предоставлен в установленном порядке;
• постройка не соответствует градостроительной документации и строительным нормам и нарушения неустранимы;
• сохранение постройки нарушает права третьих лиц или создаёт угрозу жизни и здоровью.

6. Дополнительно

• Самовольное строительство влечёт административную ответственность (ст. 21.6 КоАП РБ от 06.01.2021 № 91-З).
• Госпошлина уплачивается как по имущественному иску, исходя из оценки постройки.

Источники:

• Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З, ст. 220, 223 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
• КоАП РБ от 06.01.2021 № 91-З — https://etalonline.by/document/?regnum=h12000091
• Указ Президента РБ от 28.07.2016 № 263 — https://pravo.by/document/?guid=12551&p0=P31600263

⚠️ Примечание: точную редакцию пунктов 3–6 ст. 223 ГК (в извлечении из базы текст был технически обрезан) рекомендуется сверить по официальному источнику etalonline.by / pravo.by перед использованием в правоприменительной практике.