В каком порядке заключается договор коммерческого найма жилого помещения?

Порядок заключения договора найма жилого помещения (коммерческого найма) в Республике Беларусь

1. Понятие и правовая основа

В законодательстве Республики Беларусь термин «коммерческий найм» прямо не используется, однако по своему содержанию этому понятию соответствует договор найма жилого помещения, регулируемый Глава 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), а также нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Согласно статье 50 ЖК, договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём.

2. Стороны договора

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин или организация, не являющиеся собственниками, могут выступать наймодателями, если им законодательными актами или собственником предоставлены соответствующие полномочия.

Нанимателем может быть только гражданин.

Источник: статья 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь (ссылка)

3. Предмет договора

Предметом договора найма жилого помещения могут быть:

• жилой дом;
• квартира;
• жилая комната.

Часть жилой комнаты может быть предметом договора найма жилого помещения в общежитии.

Предоставление по договору найма части жилого помещения, заселённого несколькими собственниками, в виде жилой комнаты (жилых комнат) осуществляется при наличии письменного согласия всех его собственников.

Источник: статья 50 ЖК

4. Существенные условия договора

В соответствии со статьёй 51 ЖК существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

1. Предмет договора найма жилого помещения;
2. Срок действия договора — для договоров, заключённых на определённый срок;
3. Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения;
4. Срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, возмещения расходов на электроэнергию — в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором наниматель обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, возмещать расходы на электроэнергию.

Кроме того, в договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя, которые имеют право владения и пользования занимаемым жилым помещением (ч. 2 ст. 51 ЖК).

Источник: статья 51 ЖК (ссылка)

5. Форма, заключение и регистрация договора

Согласно статье 53 ЖК, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключённым с даты его регистрации.

Регистрация осуществляется:

• Районными, городскими, поселковыми, сельскими исполнительными комитетами, местными администрациями районов в городах — в отношении жилых помещений государственного жилищного фонда;
• Районными, городскими, поселковыми, сельскими исполнительными комитетами, местными администрациями районов в городах либо по их решению организациями, осуществляющими учёт, расчёт и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, — в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.

Разрешение на предоставление жилого помещения

В случаях, предусмотренных законодательными актами, договор найма жилого помещения частного жилищного фонда может быть заключён при наличии разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации на предоставление такого жилого помещения (его частей) по договору найма.

Основание для заключения

• Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается на основании решения государственного органа, другой государственной организации, являющихся наймодателями, о предоставлении жилого помещения;
• Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является организация, — на основании решения органа управления этой организации.

Исключение: краткосрочное проживание

Договор найма жилого помещения, заключённый при осуществлении деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, может быть заключён как в устной, так и в письменной форме, регистрации не подлежит и считается заключённым с момента, определённого сторонами.

Количество экземпляров

Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему составляются в трёх экземплярах: один хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, местной администрации района в городе (по месту регистрации договора).

Заключение от имени недееспособных и несовершеннолетних

От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

Источник: статья 53 ЖК (ссылка)

6. Передача жилого помещения

Согласно статье 54 ЖК:

• Передача жилого помещения государственного жилищного фонда нанимателю осуществляется по акту о приёме-передаче во владение и пользование жилого помещения;
• Передача жилого помещения частного жилищного фонда нанимателю осуществляется по решению сторон этого договора по акту о приёме-передаче во владение и пользование жилого помещения.

Источник: статья 54 ЖК (ссылка)

7. Сводный алгоритм заключения договора найма жилого помещения

8. Особое примечание

Если деятельность связана с предоставлением мест для краткосрочного проживания (например, гостиницы, хостелы), договор может быть заключён в устной форме и не требует регистрации (ч. 4 п. 1 ст. 53 ЖК).

Источники:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, статьи 50, 51, 53, 54 (EtalOnline)