Форма договора аренды земельного участка в Республике Беларусь

(ответ действителен по состоянию на 19 сентября 2026 г.)

Краткий вывод

Договор аренды земельного участка в Республике Беларусь заключается в письменной форме и, по общему правилу, подлежит государственной регистрации; право аренды как обременение земельного участка возникает именно с момента государственной регистрации.

1. Письменная форма договора

Общее правило установлено пунктом 1 статьи 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Раздел IV → Глава 34 → Параграф 1): договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, — независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме, если иное не установлено законодательными актами.

Специальная норма для земли — статья 63 Кодекса Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (Глава 5): сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды другим лицам, залогу права аренды и внесению права аренды в качестве вклада в уставный фонд совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации.

Практически для земельных участков письменная форма обязательна всегда: земельный участок — недвижимое имущество, арендодателем государственных земель выступают местные исполнительные комитеты либо администрации СЭЗ (юридические лица публичного права), а для частных земель письменная форма прямо предписана ст. 63 КоЗ. Договор оформляется, как правило, путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404 ГК).

2. Государственная регистрация

• Пункт 2 статьи 580 ГК: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.
• Статья 63 КоЗ: перечисленные выше сделки с землёй (включая субаренду, залог права аренды, передачу прав) подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
• Статья 22 КоЗ: право на земельный участок, ограничения (обременения) права, в том числе аренда, возникают, переходят и прекращаются с момента государственной регистрации.

3. Особенности аренды государственных земель

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на основании решения об изъятии и предоставлении земельного участка соответствующего местного исполнительного комитета (администрации СЭЗ) — статьи 41 и 43 КоЗ, в порядке, определённом Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (которым утверждена и примерная форма договора аренды). Такой договор вместе с возникновением права аренды подлежит государственной регистрации в Едином реестре имущества.

4. Последствия несоблюдения формы или регистрации

Согласно статье 63 КоЗ, сделки с земельными участками, совершённые с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации, являются ничтожными и влекут последствия недействительности, предусмотренные гражданским законодательством (статьи 165, 166 ГК). Ничтожен и сам договор аренды в отношении участка, принадлежащего арендодателю лишь на праве владения/пользования/аренды (пункт 1 статьи 62 КоЗ — за исключением субаренды).

Резюме

Важно: изложенное носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по конкретной сделке.