Влияет ли добросовестность застройщика на судьбу самовольной постройки Республики Беларусь?

Ответ

Краткий вывод

Добросовестность застройщика сама по себе не определяет судьбу самовольной постройки в Республике Беларусь. Законодательство строит последствия самовольного строительства на объективных критериях (характер земельного участка, наличие разрешительной документации), а не на субъективном отношении застройщика к законности своих действий. Однако добросовестность имеет опосредованное (факультативное) значение — она учитывается судом при признании права собственности, влияет на административную ответственность и является обязательным элементом приобретательной давности.

1. Понятие самовольного строительства — критерии объективны

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (Кодекс от 07.12.1998 № 218-З), самовольным признаётся строительство (возведение, реконструкция, модернизация, реставрация, капитальный ремонт, снос), осуществлённое:

• на самовольно занятом земельном участке;
• на самовольно занятой части участка (в т.ч. с нарушением границы предоставленного участка);
• без надлежащей разрешительной документации (наличия правоустанавливающих документов на землю, проектной документации, разрешения на строительство и т.д.).

Обратите внимание: формулировки закона оперируют объективными признаками — самовольной постройка является независимо от того, знал ли застройщик о незаконности своих действий или добросовестно заблуждался (например, полагался на ошибочные устные разъяснения госорганов).

2. Последствия — наступают независимо от добросовестности

По ст. 223 ГК:

1. Лицо не приобретает право собственности на объект самовольного строительства (если иное не установлено законодательными актами) и не вправе им распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки (п. 2);
2. Использование такого объекта допускается лишь в случаях, когда это не запрещено законодательством и не препятствует правам, свободам и законным интересам других лиц (п. 2);
3. Объект подлежит сносу за счёт застройщика с приведением земельного участка в пригодное для целевого использования состояние (п. 3) — расходы на снос несёт застройщик в том числе и при добросовестном заблуждении;
4. Дополнительно самовольное строительство влечёт административную ответственность по ст. 21.14 КоАП Республики Беларусь от 06.01.2021 № 91-З (штраф, дифференцированный для граждан, ИП и юридических лиц).

3. Где добросовестность всё же имеет значение

а) Судебное признание права собственности (п. 4 ст. 223 ГК). Застройщик вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности на объект. Суд признаёт право, если это:

• не препятствует правам, свободам и законным интересам других лиц;
• не противоречит интересам государства и общества;
• соблюдены требования к целевому использованию земельного участка и его размерам.

Здесь добросовестное поведение застройщика (попытки легализовать объект, обращение за разрешениями, отсутствие споров с соседями и госорганами) фактически учитывается судом при оценке «непротиворечия интересам» и повышает шансы на положительное решение. Напротив, игнорирование предписаний и продолжение строительства после официального отказа суд расценивает как недобросовестность. Но это оценочный фактор, а не легальное условие: закон не говорит «добросовестный застройщик сохраняет постройку».

б) Административная ответственность. Привлечение по ст. 21.14 КоАП требует наличия вины (умысла или неосторожности — ст. 3.3, 3.4 КоАП). Если лицо не знало и не должно было знать о незаконности (случай/казус), административная ответственность может быть исключена. Однако это касается только штрафа — гражданско-правовая судьба постройки (снос, отсутствие права собственности) от этого не меняется.

в) Приобретательная давность (ст. 235 ГК). Альтернативный путь приобретения права — добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимостью 15 лет. Здесь добросовестность — обязательный элемент состава. Но применительно к самовольным постройкам этот механизм осложнён: владелец, осознававший незаконность постройки, как правило, не признаётся добросовестным владельцем, а п. 2 ст. 223 прямо лишает застройщика титула собственника.

г) Исторический механизм легализации. Отдельные «амнистии» самовольных построек проводились специальными указами Президента (в частности, Указ от 22.07.2002 № 399 «Об упорядочении самовольного строительства», действие которого прекращено). Условия таких механизмов также формулировались объективно (срок постройки, вид объекта, уплата сбора), а не через добросовестность застройщика.

4. Итоговая формула

Вывод: в белорусском праве, в отличие от ряда зарубежных правопорядков, добросовестность застройщика не является самостоятельным основанием, спасающим самовольную постройку от сноса или лишающим её статуса самовольной. Она работает лишь опосредованно — как фактор судебной оценки при признании права собственности, как элемент вины в административном правонарушении и как обязательное условие приобретательной давности.

Источники

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 220, 223, 235 — etalonline.by, ст. 223, ст. 235
2. Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З, ст. 3.3, 3.4, 21.14 (etalonline.by / pravo.by)

Ответ носит информационный характер и не заменяет консультацию адвоката по конкретному делу; для оценки перспектив признания права собственности на конкретный объект рекомендуется обратиться к практикующему юристу с документами на участок и постройку.