Вправе ли наймодатель требовать расторжения договора соцнайма при разрушении жилого помещения?

Ответ на вопрос: Вправе ли наймодатель требовать расторжения договора соцнайма при разрушении жилого помещения?

Да, наймодатель вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения социального пользования при разрушении жилого помещения.

Ниже приведён подробный правовой анализ данного вопроса на основании положений Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК РБ) от 28 августа 2012 г. № 428-З.

1. Общие основания расторжения договора найма жилого помещения

Согласно статье 62 ЖК РБ («Расторжение договора найма жилого помещения»):

Пункт 1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

Пункт 2. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 62 ЖК РБ, при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель обязан направить нанимателю соответствующее письменное уведомление. Это прямо подтверждает, что законодательство предусматривает право наймодателя инициировать расторжение договора найма.

2. Прекращение договора найма по иным основаниям

Статья 61 ЖК РБ («Прекращение договора найма жилого помещения, особенности его изменения») в пункте 1 устанавливает:

Договор найма жилого помещения, заключённый на определённый срок, прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения… а также по иным основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, иными законодательными актами и договором найма жилого помещения.

Таким образом, законодатель прямо допускает прекращение договора найма по основаниям, прямо не перечисленным в статье, но предусмотренным Кодексом или иными актами законодательства.

3. Разрушение жилого помещения как основание для расторжения

Разрушение (гибель) жилого помещения означает утрату предмета договора найма — жилого помещения как объекта жилищных отношений. В этом случае договор найма не может быть исполнен, поскольку:

• жилое помещение как объект владения и пользования перестаёт существовать;
• невозможно предоставлять нанимателю то, что уничтожено или пришло в негодность.

В соответствии с общими принципами гражданского и жилищного законодательства, утрата предмета договора является самостоятельным основанием для его прекращения (расторжения). Наймодатель в данном случае вправе требовать расторжения договора, так как дальнейшее исполнение обязательств по предоставлению жилого помещения во владение и пользование нанимателю становится объективно невозможным.

4. Особенности расторжения договора найма жилого помещения социального пользования

Статья 109 ЖК РБ («Расторжение либо прекращение договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда») устанавливает специальные правила для договоров социального найма:

Пункт 1. В случае выезда нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда на место жительства в другое жилое помещение либо его смерти такой договор расторгается либо прекращается.

Хотя статья 109 прямо называет выезд и смерть нанимателя, она не исключает применения общих оснований расторжения, предусмотренных статьями 61 и 62 ЖК РБ, в том числе при разрушении (гибели) жилого помещения.

5. Последствия расторжения договора найма

Согласно статье 64 ЖК РБ («Последствия прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения»):

Пункт 1. При прекращении либо расторжении договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан в течение трёх суток (если иной срок не установлен настоящим Кодексом или этим договором) освободить занимаемое им жилое помещение и сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа или в состоянии, оговорённом в договоре найма жилого помещения.

При разрушении жилого помещения данная обязанность фактически не может быть исполнена в обычном порядке, однако юридическое оформление расторжения договора остаётся необходимым для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон.

6. Предоставление другого жилого помещения

В случае разрушения жилого помещения государственного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, наниматель и члены его семьи не остаются без жилищного обеспечения. В зависимости от обстоятельств разрушения, им может быть предоставлено:

• жилое помещение маневренного фонда (временное жильё);
• другое жилое помещение социального пользования — при наличии оснований, предусмотренных ЖК РБ.

Это вытекает из системного толкования положений Жилищного кодекса, в частности статей 84, 85 и иных норм, регулирующих выселение и предоставление жилых помещений при невозможности дальнейшего проживания в ранее занимаемом помещении.

Вывод

Наймодатель вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда при разрушении жилого помещения. Данное право основывается на:

1. Статье 62 ЖК РБ — общий режим расторжения договора найма, в том числе по инициативе наймодателя (с предварительным уведомлением за один месяц);
2. Статье 61 ЖК РБ — прекращение договора по иным основаниям, предусмотренным законодательством;
3. Объективной невозможности исполнения договора — разрушение (гибель) жилого помещения влечёт утрату предмета договора, что делает дальнейшее исполнение невозможным.

При этом расторжение договора социального найма в случае разрушения жилого помещения не влечёт автоматического лишения нанимателя права на жилище — государство обязано обеспечить предоставление иного жилого помещения в соответствии с установленным законодательством порядком.

Источники: