Самовольная реконструкция как основание для сноса объекта в Республике Беларусь

Краткий ответ

Да, является. По законодательству Республики Беларусь самовольная реконструкция прямо отнесена к понятию «самовольное строительство», а его последствием по общему правилу является снос объекта самовольного строительства за счёт лица, осуществившего такое строительство. Однако снос не безусловен: закон предусматривает возможность сохранения (легализации) объекта в установленном порядке.

1. Самовольная реконструкция = самовольное строительство

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (от 7 декабря 1998 г. № 218-З):

«Самовольное строительство – деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта строительства, его части, если она осуществлена: – на самовольно занятом земельном участке; – на самовольно занятой части земельного участка (в случае нарушения границы предоставленного участка)...»

Данная статья также относит к самовольному строительству работы, выполненные:

• на земельном участке с нарушением его целевого назначения;
• без получения разрешительной документации на строительство (реконструкцию), если её получение в соответствии с законодательством обязательно;
• с существенными отступлениями от проектной документации и обязательных требований технических нормативных правовых актов.

Таким образом, даже реконструкция на собственном участке признаётся самовольной, если она выполнена без требуемого разрешения либо с отступлениями от проектной документации.

2. Правовые последствия (ст. 223 ГК РБ)

Лицо, осуществившее самовольную реконструкцию:

1. не приобретает право собственности на объект самовольного строительства; объект не подлежит государственной регистрации;
2. не вправе распоряжаться таким объектом (продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать в залог, совершать иные сделки);
3. привлекается к административной ответственности — самовольное строительство является основанием для привлечения к ответственности в соответствии с законодательными актами (ст. 21.5 КоАП Республики Беларусь от 6 января 2021 г. № 91-З предусматривает штраф; уплата штрафа не заменяет снос или легализацию);
4. обязана снести объект самовольного строительства либо снос осуществляется за счёт её средств.

3. Порядок сноса и исключение — сохранение объекта (Указ № 513)

Порядок применения последствий самовольного строительства определён Указом Президента Республики Беларусь от 19 сентября 2019 г. № 513 «Об упорядочении строительства»:

• решение о сносе либо о сохранении объекта самовольного строительства принимает местный исполнительный и распорядительный орган (исполком, сельский/поселковый Совет);
• лицу выдаётся требование о сносе в установленный срок; при уклонении исполком обращается в суд с иском о сносе, расходы возмещаются лицом, осуществившим самовольную реконструкцию;
• исключение: исполком вправе принять решение о сохранении (легализации) объекта, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, а объект соответствует градостроительным и строительным требованиям либо может быть приведён в соответствие с ними. В этом случае лицо обязано в установленный срок оформить разрешительную документацию и зарегистрировать объект;
• до решения вопроса о сносе/сохранении государственная регистрация объекта и сделки с ним не допускаются.

При реконструкции сносу, как правило, подлежит самовольная (перестроенная) часть либо объект приводится в прежнее состояние — конкретный способ устранения нарушения определяется решением исполкома или суда.

4. Защита прав третьих лиц

Соседи и иные заинтересованные лица вправе самостоятельно требовать в судебном порядке сноса самовольной реконструкции или приведения объекта в прежнее состояние, если она нарушает их права (ст. 265 ГК РБ — защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения).

Вывод

Самовольная реконструкция — самостоятельное и достаточное основание для сноса объекта (его самовольной части) в Республике Беларусь. При этом действует принцип: снос — общее правило, сохранение — исключение, допускаемое только через процедуру легализации при соответствии объекта обязательным требованиям и отсутствии нарушения прав третьих лиц.

Источники

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З, ст. 223 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218
2. Указ Президента Республики Беларусь от 19.09.2019 № 513 «Об упорядочении строительства» — https://etalonline.by/document/?regnum=P31900513
3. Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З, ст. 21.5 — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2100091
4. Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (действует с 01.01.2024) — https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289

Ответ носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: в конкретной ситуации (характер реконструкции, категория участка, позиция исполкома) исход дела может отличаться, поэтому рекомендуется проверить обстоятельства с юристом и в актуальных редакциях указанных актов.